Pravidla hypotéky: Na co si dát nově pozor

Hypotéka je dlouhodobý závazek. Proto si vždy předem zjistěte podmínky a pravidla hypotéky, za kterých můžete úvěr získat. Pořízení nemovitosti k bydlení nebo rekreaci je stále nejjistější životní i finanční investicí, zejména v této turbulentní době. A je vidět, že Češi chtějí bydlet ve svém – podle statistiky bydlí ve vlastním bytě nebo domě 78 % lidí.

Od 1. 4. 2022 došlo ke zpřísnění podmínek, za kterých můžete hypotéku získat. Úvěrové ukazatele nastavila ČNB s cílem zabránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru. Už se nejedná jen o doporučení ČNB, ale o povinné úvěrové ukazatele, které musí poskytovatelé dodržovat.

Základní podmínky hypotéky stanovené ČNB

DTI (Debt to Income)

DTI je poměr celkového zadlužení žadatele o hypotéku a jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele banka zjistí, jestli nebude žadatel o úvěr předlužený. U žadatelů do 36 let je to hodnota maximálně 9,5. Pro žadatele nad 36 let je hodnota ukazatele maximálně 8,5. 

LTV (Loan to Value)

Jedná se o procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, která slouží k zajištění hypotéky. Pro žadatele do 36 let je hodnota LTV maximálně 90 %, pro starší žadatele nad 36 let je hodnota maximálně 80 %.

Úrokové sazby hypoték

V roce 2022 rostly ceny nemovitostí (zhruba o 14,5 %) a strmě stoupaly i úrokové sazby. Během minulého roku se sazby zvyšovaly několikrát, naposledy v polovině roku. I když je sazbu ČNB nastavila na 7 %, banky přesto nabízí hypotéky levněji a mají i akční sazby po určitá období.

Lákají klienty na hypotéky bez poplatků nebo na slevy na pojištění. Případně zvýhodňují takzvané zelené EKO hypotéky na pořízení energeticky úsporných zařízení – fotovoltaiky, tepelného čerpadla, zateplení a podobně.

Nejvyšší úrokové sazby jsou samozřejmě u krátkých fixací. Nejvýhodnější sazby jsou na 10letou fixaci, ale nejoblíbenější dobou fixace zůstává 5 let. A pokud se očekává snižování sazeb, lidé často volí dokonce 3letou fixaci.

Bonita jako stavební kámen

Z výše uvedených parametrů vyplývá, že se poskytnutí hypotéky odvíjí hlavně od bonity žadatele. Aktuálně musíte mít vyšší příjmy, než tomu bylo před regulací. Splátky tehdy byly až o několik tisíc měsíčně nižší. S tímto jevem se setkají i klienti při refinancování – jejich původní splátka byla výrazně nižší, než bude ta nová.

Jak se připravit na žádost o hypotéku

Rozmyslete si žádost o hypotéku dostatečně dopředu a zbavte se všech zbytečných splátek, jako jsou kreditní karty nebo kontokorent. Dále je dobré konsolidovat dříve poskytnuté půjčky do jedné. To vám pomůže ušetřit až tisíce korun měsíčně z rodinného rozpočtu.

Zaměřte se na zvyšování vlastních úspor a maximalizaci příjmů. Zamyslete se i nad novým, lépe placeným zaměstnáním. Počítejte ale se zkušební dobou – hypotéku nedostanete, dokud neuplyne tříměsíční zkušební doba.

Podnikatelé musí dokládat daňové přiznání za jeden až dva roky zpětně. Podmínky se v jednotlivých bankách můžou lišit. Tady platí dvojnásob, že „štěstí přeje připraveným“, proto se o podmínky bank zajímejte dostatečně dopředu.

Hodnota zastavené nemovitosti

Dejte si pozor na hodnotu nemovitosti, kterou dáváte do zástavy, a výši vašich vlastních úspor. Podle nových přísnějších pravidel je nutné, abyste zaplatili 20 % hodnoty z vlastních zdrojů. Už není možné 100% financování hypotékou ani kombinace hypotéky a dalšího úvěru.

Potřebnou část ale můžete dofinancovat například půjčkou od rodiny, která se nepromítne v úvěrových registrech. Takovouto půjčku uzavřete písemně a můžete ji časem splatit třeba úvěrem od stavební spořitelny.

Nezapomínejte na možnost dofinancování nezajištěným spotřebitelským úvěrem, který může být například od stavební spořitelny. Jedná se o účelový úvěr až na 20 let s nízkou splátkou. Kombinace hypotéky a stavebního spoření má v Česku tradici a je nejvíce využívaným produktem na pořízení nového nebo modernizaci stávajícího bydlení.

Zástava několika nemovitostí nebo spoludlužník

Je možné do zástavy kombinovat více nemovitostí. Opět vám může pomoct rodina – když například rodiče poskytnou dětem svoji nemovitost jako další zástavu. Tento krok si ale dobře promyslete. V případě potíží se splácením závazků ohrozíte sebe i vaše blízké, kteří tak můžou přijít o svou nemovitost. 

V případě nedostatečné bonity si připravte kvalitního přistupitele – spoludlužníka. Nejlepším řešením je do této role dosadit někoho z blízkých, tedy rodinu nebo druha/družku. U manželských párů, kde příjmy dokládají oba dva, je poskytnutí hypotéky jednodušší.

Splatnost hypotéky

Splatnost hypotéky je maximálně 30 let a počítejte i s věkovou hranicí. Ta bývá obvykle nastavena na 70 let věku. Pokud tedy žádáte o hypotéku ve vyšším věku, bude splatnost automaticky zkrácená a splátky budou vyšší.

Když rodiče přidají do hypotéky své děti, věk se bude řídit podle nejmladšího žadatele. Případně se dá vyřídit „štafetová hypotéka“. Ta má ale svá pravidla, se kterými vám pomůže hypoteční specialista FinGO. 

Hypotéka na rekreační nemovitost

Pokud pořizujete nemovitost pro rodinnou rekreaci, dbejte na to, aby tato nemovitost byla k celoročnímu užívání. Chatu, která nemá sociální zařízení, vytápění ani přístupovou cestu, raději nekupujte. Nemohla by sloužit ani jako zástava. Stejně tak dbejte na to, aby nemovitost měla číslo evidenční, vlastní vodu a odpady.

Americká hypotéka

Pokud potřebujete půjčit větší částku a nechcete sdělovat účel, můžete požádat o takzvanou bezúčelovou Americkou hypotéku. Banka nebude zjišťovat, na co ji využijete, ale bude trvat na kvalitní zástavě. Tyto hypotéky mají vyšší úrokovou sazbu a splatnost maximálně 20 let. 

Také pozor na LTV, jehož hodnota je maximálně 70 % (jen dvě banky nabízí až 75 %). Musíte tedy zaplatit 30 % z vlastních zdrojů. Omezená je i výše hypotéky (bývá maximálně do 10 milionů Kč) a v jednotlivých bankách se liší.

Na jaké podmínky hypotéky si dát pozor

• Zbavte se zbytečných závazků, abyste měli v době žádosti o hypotéku dobrou bonitu.
• Žádné negativní záznamy v bankovních a nebankovních registrech (BRKI, NRKI, Solus).
• Dobrá platební morálka – vše splácejte včas.
• Věk – starší žadatelé mají těžší podmínky.
• Vhodná zástava – dostatečná hodnota, vyřešené všechny závady a právní vady, například nedořešené vztahy a omezení, věcná břemena, přístupové cesty a podobně.
• Příjmy OSVČ posuzují banky různě – zejména podnikatelé s paušální daní nemusí dosáhnout na tak vysokou hypotéku jako zaměstnanci.
• Zaměstnanci, kteří pracují v problémovém odvětví, můžou mít těžší podmínky. To známe z doby pandemie, kdy hypotéku nedostávali například zaměstnanci v cestovním ruchu a gastronomii.
• RPSN (roční procentní sazba nákladů) – vždy sledujte i tento parametr. Někdy totiž nejnižší úroková sazba neznamená nejvýhodnější.
• Mějte „v rukávu“ bonitního spoludlužníka pro případ, že si ho banka vyžádá.
• Cizinci bez trvalého pobytu a mimo EU musí splňovat přísnější kritéria.
• Příjem mimo ČR – podmínky bank se liší a některé uznávají maximálně 80 % příjmů.
• Rodičovské a jiné příspěvky nebo důchody banky posuzují individuálně a v různé výši. Vždy předem a včas před podáním žádosti proberte podmínky s hypotečním specialistou.

S vyřízením hypotéky a s celým procesem vám rádi pomůžeme u nás ve FinGO. Domluvte si konzultaci zdarma.